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地上権と賃借権には、目的の制限の有無に関する違いがあります。縛りがあるのは地上権のほうであり、工作物か竹木の所有に使用目的が限定されています。これに対して、賃借権は使用目的に縛りは何もありません。この使用目的の制限以外にも、賃料・地代に関することや契約期間などについても、地上権と賃借権では異なる点があります。

まず賃料・地代に関してですが、地上権は地代の支払いなしでの契約でも効力がありますが、賃借権の場合は絶対に賃料に関する取り決めをしなければいけません。次に契約期間に関してですが、地上権は契約期間が永遠に続くようにすることができるのに対し、賃借権は民法では20年をオーバーすることはできません。ただ、建物の所有が目的のケースでは、民法の特別法によって最短30年以上が契約期間となります。

ほかには、地代・賃料の支払い遅れに関しても、借地権である地上権と賃借権では異なります。地上権では、2年以上の期間にわたって地代の支払いが行なわれていないことで、ようやく土地の持ち主は地上権の消滅を求めることができるのに対し、賃借権は基本的にたった1ヶ月、賃料の支払いが行なわれなかっただけで解約の理由となります。このことから、借りる側にとって滞納に関しては圧倒的に賃借権が不利なことがわかります。

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借地権のうち、地上権と賃借権ではどちらが国内で多く設定されていると思いますか？地上権は土地を利用する側にとって有利で、賃借権は土地を貸す側にとって有利な条件です。将来的にどちらの割合が変わってくる可能性がまったくないわけではないという前置きをしておきますが、現状では土地賃借権が採用されている割合が高くなっています。

しかもその数は圧倒的に地上権のほうが少なく、理由は先述したように、土地を貸す側にとって不利な要素があり過ぎるためです。ただし、賃借権であっても、土地の持ち主が変更になったという理由で、借りている方が新たな持ち主に権利を主張できないということは基本的にありません。

これは土地のうえの建物の登記を行なっていれば、賃借権の対抗要件になるというのが理由です。しかし、賃借権では土地を借りている方は権利を譲渡するにあたって、底地を持っている方の承諾を得なければいけません。なお、底地というのは土地を持っている方が第三者に対して土地を貸すことにより、地代収入を獲得している土地のことをいいます。無断で権利を譲渡したところで法的に効力はありませんし、これをしてしまえば賃貸借契約を解約される理由になってしまいます。

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共に借地権の一種である地上権と賃借権ですが、誰に対して権利を主張することが可能なのかという点が異なります。土地を所有している方にとって有利なのは賃借権のほうで、利用する側にとって有利なのは地上権のほうです。なぜ有利なのか不利なのかは、以下の内容をチェックすればわかります。

まずは地上権ですが、この権利は物権であるということで、主張は誰に対しても行なうことが可能です。一例として、地上権の設定後には、借地権は土地の持ち主のほかに土地を買おうとしている方や、隣人など、どのような方に対しても権利を主張することができます。さらに、土地の持ち主の承諾を得ることなく、好きなように権利の譲渡を行なうことが許されているのです。土地を利用する側にとっては都合がいい権利ですが、土地の持ち主にとっては都合が悪い権利といえるでしょう。

次に賃借権ですが、権利の主張を行なうことが認められているのは、基本的に土地を貸してくれている方だけです。地上権のように土地を購入しようとしている方などに権利を主張することはできません。また、権利の譲渡を行なうためには、土地を貸してくれている方の承諾を得なければいけない決まりになっており、借りる側にとっては都合のよくない権利といわざるを得ないでしょう。

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日本では、ほかの方の土地を使っている方がたくさんいます。ほかの方の土地のうえに住宅を建てて暮らしている方もいますし、ほかの方の土地のうえに事業を行なうための建物を建てて使っている方もいるのです。こういった目的で、ほかの方の土地を使わせてもらうためには、借地権を設定しなければいけません。借地権は建物を所有する目的でほかの方の土地を貸してもらう権利のことをいいます。

ほかの方の土地を無断で使うことは法律に抵触する形になりますが、借地権の設定を済ませることで、適法にほかの方の土地を使える状態になります。そしてこの借地権は地上権と土地賃借権に大別することができます。このうち、地上権は物権であり、賃借権は債権です。物権は当事者をはじめ誰に対しても主張可能な権利であり、権利者が好きなように処分することが可能です。一方、債権は物権とは異なり、契約を交わしている当事者間でのみ主張可能で、権利者は相手の承諾なしには好きなように処分をすることが認められていません。

上記のように、借地権の一種である地上権と賃借権には物権なのか債権なのかという違いがあります。そしてこの2種類の権利には、ほかにもさまざまな点が異なります。当サイトでは借地権の基本的なことを知っていただくため、地上権と賃借権の違いについて解説しています。物権と債権の違いだけでなく何が異なるのか知りたいという方は、ぜひ別のページの内容もご一読ください。

参考リンク：借地権 無料相談ドットコム